Občas v tom bývá trochu zmatek. Klienti se mne často ptají, jak to je vlastně s daněmi. Sepsal jsem proto základní informace o všech daních, které nás mohou potkat v různých fázích procesu prodeje nemovitosti. To to je druhý díl. První pojednává především o dani  nabytí nemovité věci.

Daň z nemovitosti

Tuto daň platí majitel nemovitosti každý rok. V případě převodu nemovitosti zákon jasně stanovuje, že v roce převodu platí daň ještě původní majitel. Daň se totiž platí zpětně za předchozí rok a rozhodující je, kdo byl k poslednímu prosinci uveden v katastru jako majitel. Ten má pak povinnost daň zaplatit. Pokud by tedy například došlo k převodu nemovitosti 1. ledna, daň stejně platí pro tento rok prodávající.

Aby bylo vše úplně správně, mělo by se do konce ledna podat daňové přiznání a to pro obě strany – jedna přizná novou daň a druhá se tím z daně odhlašuje. Pokud se neodhlásí, může původnímu majiteli opět přijít složenka k zaplacení.

Občas se tato daň nesprávně zaměňuje s daní z nabytí nemovité věci.

Daň z příjmu fyzických osob

Daň se platí jen tehdy, jestliže je prodávající v době prodeje nemovitosti vlastníkem po kratší dobu než pět let. Pokud měl v nemovitosti bydliště, pak stačí pro osvobození od daně dva roky. Pětiletá podmínka pro neplacení daně platí i pro převod družstevního podílu.

Pokud je nutné platit daň z příjmu fyzických osob, tak se jedná o příjem podle § 10 zákona o daních z příjmů a je nutné vyplnit přílohu číslo dvě daňového přiznání.

Termín pro podání daňového přiznání a zaplacení daně je do 1. dubna následujícího roku. Pokud si člověk nechá daňové přiznání zpracovat daňovým poradcem, prodlouží se termín o tři měsíce. Daňové přiznání se podává na místně příslušný finanční úřad podle bydliště poplatníka.

Základem daně je prodejní cena ponížená o pořizovací cenu, daň samotná je 15 procent.

Ještě pozor na jednu věc – při prodeji nemovitosti je nutné splnit na finančním úřadu oznamovací povinnost, aby bylo v registru finančního úřadu vše v pořádku s ohledem na placení daně z nemovitých věcí. Jako prodávající tedy musíte uskutečněný prodej ohlásit, a to i v případě, že nebudete platit daň z příjmů.

A kdy ještě se daň neplatí?

1. Darování v přímé příbuzenské linii

Pokud darování proběhne mezi osobami v přímé příbuzenské linii, daň se neplatí. Když je ale nemovitost obdržena od nepříbuzného, je třeba zahrnout do daňového přiznání k dani z příjmu fyzických osob hodnotu nemovitosti určenou znaleckým posudkem. Příjem z darované nemovitosti je příjmem dle § 10 zákona o daních z příjmů. Daňové osvobození u daně z příjmu fyzických osob se vztahuje na nepříbuznou osobu pouze v případě, že s ní poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku ve společně hospodařící domácnosti.

2. Dědictví

Dědictví mezi příbuznými je od daně z příjmu osvobozeno. Daň z příjmu fyzických osob se neplatí ani v případě dědictví od nepříbuzného na základě odkazu v závěti.

Je dobré uvědomit si, že při dědictví nemovitosti je nutné počítat s vyššími náklady než při darování nemovitosti. Odměna notáře, který vyřizuje pozůstalost, závisí na hodnotě dědictví. S ohledem na finanční náročnost je tedy výhodnější nemovitost příbuzným darovat ještě za života.

3. Nová nemovitost pro vlastní potřebu

Pokud je zisk z prodeje použit na koupi nemovitosti k uspokojení vlastního bydlení, daň se neplatí. Prodávající musí mít (alespoň na krátkou dobu) trvalý pobyt v prodávané nemovitosti a do jednoho roku pak musí mít trvalý pobyt v nově zakoupené nemovitosti.

Daň z přidané hodnoty

Většina realitních kanceláří ve velkých řetězcích je plátcem DPH. Občas tuto informaci opomenou klientovi sdělit a ten se pak velmi diví, proč platí dohodnutou provizi a ještě 21% z této provize navíc. Je tedy vhodné se předem informovat, zda je realitní kancelář plátcem DPH a zda je DPH již zahrnuta v dohodnuté provizi.